تایید شده توسط وکیل پایه یک دادگستری
مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین شیوه‌های ساخت‌وساز در شهرهای بزرگ محسوب می‌شود؛ قراردادی بین مالک یک زمین یا ساختمان و یک سازنده که در آن، مالک زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده با سرمایه، تخصص و مدیریت اجرایی خودش، ساختمانی جدید روی آن احداث می‌کند. در پایان کار، مالک و سازنده بر اساس سهم توافق‌شده در ملک نهایی شریک خواهند بود.
ما در این مطلب، به‌صورت کامل و کاربردی درباره‌ی دعاوی مشارکت در ساخت، تعهدات دو طرف، مسائل حقوقی رایج و اختلافات احتمالی بین مالک و سازنده صحبت کردیم. پیشنهاد می‌کنیم اگر قصد ورود به چنین شراکتی را دارید، حتماً این مطلب را تا انتها بخوانید.
نکات کلیدی حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت برخلاف ظاهر ساده‌اش، ابعاد حقوقی پیچیده‌ای دارد. برای اینکه از دردسرهای احتمالی دور بمانید، رعایت نکات زیر ضروری است:
۱. قرارداد دقیق بنویسید: همه‌چیز باید مکتوب باشد؛ از سهم هر طرف گرفته تا زمان‌بندی، کیفیت مصالح، نحوه پرداخت و حتی شرایط فسخ. قراردادهای شفاهی در این مسیر خطرناک‌اند.
۲. سهم‌بندی شفاف: حتماً تعیین کنید چه نسبتی از ملک نهایی به مالک و چه بخشی به سازنده تعلق می‌گیرد. این نسبت معمولاً بر اساس ارزش زمین و هزینه ساخت محاسبه می‌شود.
۳. برنامه زمان‌بندی داشته باشید: زمان شروع، مراحل مختلف پروژه و تاریخ تحویل باید مشخص باشند. زمان، در پروژه‌های ساختمانی طلاست!
۴. کیفیت مصالح و اجرا: نوع مصالح باید مشخص و متناسب با عرف منطقه باشد. سازنده موظف است کیفیت ساخت را تضمین کند و کار باید تحت نظارت دقیق انجام شود.
۵. نحوه پرداخت‌ها: مبالغ، مراحل پرداخت و نحوه تسویه‌حساب باید دقیق و روشن در قرارداد قید شوند.
۶. شرایط فسخ قرارداد: تعیین کنید در چه شرایطی قرارداد قابل فسخ است و مسئولیت‌ها در این مواقع چگونه تقسیم می‌شود.
۷. حل اختلاف: قبل از بروز اختلاف، درباره نحوه حل آن فکر کنید. ارجاع به داور یا دادگاه، باید از پیش در قرارداد پیش‌بینی شود.
۸. اخذ مجوزها: گرفتن تمام مجوزهای ساخت از شهرداری و سایر نهادهای مرتبط به عهده‌ی سازنده است.
۹. بیمه پروژه: سازنده باید پروژه را در برابر حوادث احتمالی بیمه کند؛ از حوادث ساختمانی گرفته تا مسئولیت در برابر اشخاص ثالث.
۱۰. مشاوره حقوقی بگیرید: قبل از امضا، حتماً از یک وکیل متخصص در حوزه ساخت‌وساز کمک بگیرید تا قرارداد را بررسی کند.
برای مطالعه بیشتر: حکم تخلیه ملک تجاری | شرایط، مراحل و نکات حقوقی مهم از زبان وکیل متخصص
رایج‌ترین دعاوی در قرارداد مشارکت در ساخت
دعاوی مشارکت در ساخت، گاهی چالش‌برانگیز و زمان‌بر هستند. از جمله مهم‌ترین مشکلاتی که در این نوع قراردادها دیده می‌شود، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- عدم اجرای تعهدات توسط یکی از طرفین
- اختلاف در تفسیر مفاد قرارداد یا سهم طرفین
- تأخیر در تحویل پروژه یا نقض تعهدات زمان‌بندی
- استفاده از مصالح بی‌کیفیت یا مغایر با قرارداد
- عدم دریافت مجوزهای لازم و توقف پروژه از سوی شهرداری
- اختلاف در فروش یا واگذاری سهم‌الشرکه طرفین
- فسخ یک‌طرفه و خارج از شرایط قراردادی
در ادامه، به هرکدام از این دعاوی به‌طور جداگانه خواهیم پرداخت و راهکارهای حقوقی و عملی برای مدیریت یا پیشگیری از آن‌ها ارائه خواهیم کرد.
۱. دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه ساخت؛ نخستین گام قانونی پروژه
یکی از نخستین و مهم‌ترین الزامات در پروژه‌های ساختمانی، اخذ پروانه ساخت از شهرداری است. با این حال، در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت، مشاهده می‌شود که سازنده به دلایلی همچون ناتوانی در پرداخت عوارض شهرداری، عدم تمایل به ورود در فرآیندهای اداری یا مشکلات مالی، از انجام این تعهد قانونی خودداری می‌کند.
در چنین شرایطی، مالک ملک می‌تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوای «الزام سازنده به اخذ پروانه ساخت»، از مرجع قضایی بخواهد تا سازنده را به انجام این تکلیف قانونی وادار کند. در صورتی که دادگاه تخلف سازنده را محرز بداند، حکم الزام وی به اخذ پروانه صادر خواهد شد. از آنجا که آغاز ساخت‌وساز بدون پروانه، غیرقانونی تلقی شده و تبعاتی از جمله توقف عملیات ساخت یا صدور رأی تخریب را در پی دارد، این دعوا از اهمیت بالایی در حفظ حقوق مالک برخوردار است.
۲. دعوای الزام سازنده به اخذ گواهی پایان‌کار؛ شرط بهره‌برداری و نقل‌وانتقال قانونی
گواهی پایان‌کار به منزله تأیید رسمی اتمام عملیات ساختمانی و مطابقت ساخت‌وساز با ضوابط فنی و شهرسازی است. با این حال، در مواردی مشاهده می‌شود که سازنده پس از اتمام پروژه از اخذ این گواهی امتناع می‌ورزد. دلایلی چون بدهی به شهرداری، نواقص اجرایی در پروژه یا عدم تطابق با نقشه‌های مصوب می‌توانند از جمله عوامل این امتناع باشند.
در چنین مواردی، مالک یا خریدار ملک حق دارد با طرح دعوای «الزام سازنده به اخذ پایان‌کار»، اقدام قضایی انجام دهد. دادگاه پس از بررسی قرارداد، عملکرد طرفین و مدارک مرتبط، نسبت به صدور حکم مقتضی اقدام خواهد کرد. اخذ پایان‌کار نه‌تنها برای بهره‌برداری قانونی از ملک ضروری است، بلکه پیش‌نیاز دریافت سند تفکیکی و انجام معاملات رسمی محسوب می‌شود. از این‌رو، توصیه می‌شود در مواجهه با این موارد، حتماً از وکلای متخصص ملکی، خصوصاً در مناطق غرب تهران، بهره گرفته شود.
۳. دعوای الزام سازنده به ثبت تقسیم‌نامه؛ گام نهایی برای تثبیت حقوق طرفین
در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، پس از اتمام پروژه و اخذ پایان‌کار، لازم است تقسیم‌نامه‌ای تنظیم و در دفاتر رسمی ثبت شود تا هر یک از طرفین بتواند سند مالکیت مستقل برای سهم خود دریافت کند. با این حال، گاه پیش می‌آید که سازنده از تنظیم و ثبت رسمی تقسیم‌نامه امتناع می‌کند.
در این حالت، طرف مقابل می‌تواند با اقامه دعوای «الزام به ثبت تقسیم‌نامه»، سازنده را از طریق مرجع قضایی ملزم به اجرای تعهدات قراردادی کند. برای اثبات ادعا، ارائه قرارداد مشارکت، صورت‌جلسه تفکیکی، پایان‌کار و سایر مستندات ضروری خواهد بود. از آنجا که ثبت تقسیم‌نامه و صدور سند رسمی برای مالکیت، شرط اساسی در نقل‌وانتقال قانونی ملک محسوب می‌شود، بهره‌گیری از خدمات بهترین وکلای ملکی تهران برای موفقیت در این نوع دعاوی توصیه می‌شود.
۴. دعاوی مربوط به بیمه پروژه؛ تأمین امنیت حقوقی در برابر حوادث
یکی از تعهدات مهم سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت، بیمه کردن پروژه در برابر حوادث احتمالی نظیر آتش‌سوزی، ریزش ساختمان، یا سوانح کارگاهی است. در برخی موارد، سازنده از انجام این تعهد خودداری کرده یا نسبت به اخذ بیمه‌نامه معتبر اقدام نمی‌کند.
در چنین شرایطی، مالک یا شریک سازنده می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، وی را به اجرای تعهد بیمه‌ای ملزم کند. نبود پوشش بیمه‌ای در طول ساخت‌وساز، می‌تواند در صورت بروز حادثه، خسارات سنگینی به مالک وارد کرده و پیگیری حقوقی را دشوار سازد. به همین دلیل، توصیه می‌شود از ابتدای پروژه، نوع بیمه، شرکت بیمه‌گر، مبلغ پوشش و مدت اعتبار در قرارداد مشارکت مشخص و مستند شود.
۵. دعوای الزام مالک به پرداخت بدهی‌های ملک؛ پاک‌سازی حقوقی پیش از شروع پروژه
در برخی پروژه‌ها، ساخت‌وساز به دلیل بدهی‌های معوق ملک به شهرداری، اداره مالیات یا پیمانکاران قبلی متوقف می‌شود. در صورتی که مالک به تعهد خود در خصوص پرداخت این بدهی‌ها عمل نکند، سازنده می‌تواند با طرح دعوای «الزام مالک به پرداخت بدهی‌های ملک»، از دادگاه بخواهد وی را به انجام تعهدات مالی خود ملزم کند.
این بدهی‌ها ممکن است شامل عوارض نوسازی، مالیات‌های معوق، بدهی بانکی مرتبط با ملک یا مطالبات اشخاص ثالث باشد. اساس این دعوی بر این نکته استوار است که مالک باید پیش از آغاز هرگونه عملیات ساختمانی، ملک را از هرگونه بدهی و مانع حقوقی پاک‌سازی کند. پیش‌بینی این مسئولیت در مفاد قرارداد مشارکت، می‌تواند از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کرده و روند پروژه را تسهیل نماید.
۶. دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی مالکیت؛ تثبیت قانونی حق خریدار
یکی از رایج‌ترین دعاوی در حوزه املاک، الزام مالک به تنظیم سند رسمی مالکیت است. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که خریدار، پس از پرداخت کامل بهای ملک، با امتناع فروشنده (مالک سابق) از انتقال سند رسمی مواجه می‌شود. بر اساس قانون، فروشنده موظف است پس از دریافت ثمن معامله، برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام کند. در صورت خودداری از این اقدام، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه، الزام فروشنده را به انتقال رسمی ملک مطالبه کند.
این دعوا از اهمیت بالایی برخوردار است؛ زیرا تنها با تنظیم سند رسمی، مالکیت قانونی خریدار نسبت به ملک تثبیت شده و امکان انجام معاملات بعدی فراهم می‌شود. لذا توصیه می‌شود این اقدام حقوقی را با کمک وکیل متخصص در حوزه دعاوی ملکی پیگیری کنید.
۷. دعوای الزام مالک به تحویل و تخلیه ملک؛ تحقق عملی تعهدات قراردادی
دعوای الزام مالک به تحویل یا تخلیه ملک، زمانی مطرح می‌شود که مالک علی‌رغم پایان یافتن تعهدات قراردادی، از تحویل ملک به شخص دارای حق، خودداری می‌کند. این موارد ممکن است در قراردادهای فروش، اجاره، مشارکت در ساخت یا حتی در دعاوی مرتبط با سرقفلی اتفاق بیفتد.
در چنین مواردی، شخص ذی‌حق می‌تواند با مراجعه به دادگاه، الزام مالک به تحویل ملک یا تخلیه آن را درخواست کند. گاهی نیز، اختلافات ناشی از سرقفلی یا انتقال حق کسب و پیشه، به موانعی برای تحویل ملک تبدیل می‌شوند که در این صورت، مشاوره با وکیل سرقفلی در تهران می‌تواند راهگشای مسیر قانونی شما باشد.
۸. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت؛ ابزار قانونی برای انجام امور قراردادی
الزام به تنظیم سند رسمی وکالت یکی دیگر از دعاوی قابل طرح در دعاوی ملکی است. این دعوا در شرایطی مطرح می‌شود که فردی به موجب قرارداد یا توافق شفاهی، از مالک اختیار انجام برخی امور را دارد اما مالک از تنظیم رسمی وکالت‌نامه خودداری می‌نماید.
در چنین مواردی، شخص متقاضی می‌تواند از دادگاه بخواهد مالک را ملزم به تنظیم سند رسمی وکالت نماید. دادگاه با بررسی مدارک، در صورت احراز حق وکیل، رأی به نفع او صادر خواهد کرد. داشتن وکالت‌نامه رسمی، برای پیگیری امور اداری، اخذ مجوزهای ساخت یا انجام معاملات مربوط به پروژه، امری الزامی و حقوقی است که عدم دریافت آن می‌تواند فعالیت‌های پروژه را به تعویق بیندازد.
تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت؛ سنگ‌بنای یک همکاری موفق
در قراردادهای مشارکت در ساخت، موفقیت پروژه به پایبندی طرفین به تعهدات خود بستگی دارد. عدم انجام هر یک از این وظایف، می‌تواند منجر به اختلافات حقوقی و حتی توقف پروژه شود. در ادامه، مهم‌ترین تعهدات هر یک از طرفین بررسی می‌شود:
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
مالک به عنوان دارنده زمین، مسئولیت‌هایی دارد که اجرای صحیح آن‌ها زمینه‌ساز پیشرفت پروژه خواهد بود:
- تحویل به‌موقع ملک: مالک باید ملک را در موعد مقرر و بدون معارض یا مشکلات حقوقی به سازنده تحویل دهد.
- حل اختلافات قبلی: پیش از شروع پروژه، مالک باید اختلافات حقوقی و مالی ملک را برطرف کند.
- تضمین مالکیت و آزاد بودن ملک: ملک نباید در رهن، توقیف یا درگیر محدودیت‌های قانونی باشد.
- تسویه بدهی‌ها: مالک موظف است بدهی‌های ملک مانند عوارض شهرداری، مالیات، قبوض خدماتی و… را پرداخت کند.
- انتقال سند طبق قرارداد: انتقال رسمی سند، باید طبق زمان‌بندی مشخص‌شده در قرارداد انجام شود.
- بازپرداخت سهم وام: اگر سازنده وامی برای پروژه اخذ کرده باشد، مالک باید سهم خود را طبق توافق پرداخت نماید.
- اعطای وکالت کاری: جهت سهولت در پیگیری امور اداری، مالک باید به سازنده وکالت رسمی دهد.
- عدم واگذاری به غیر: انتقال ملک یا پروژه به شخص ثالث، بدون رضایت سازنده مجاز نیست.
- همکاری در فرآیند ساخت: مالک باید در روند اجرا حضور مؤثر داشته و هماهنگی لازم را فراهم سازد.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
سازنده به عنوان طرف اجرایی قرارداد، باید تمام مراحل فنی و اجرایی پروژه را با دقت و مسئولیت انجام دهد:
- طراحی و اجرای مهندسی: تهیه نقشه‌ها و نظارت بر اجرای صحیح پروژه طبق استانداردهای فنی.
- اخذ مجوزهای لازم: دریافت کلیه مجوزهای قانونی از نهادهای مرتبط، از جمله پروانه ساخت و پایان‌کار.
- تأمین مصالح باکیفیت: تهیه مصالح ساختمانی استاندارد مطابق با مفاد قرارداد.
- رعایت زمان‌بندی: اجرای پروژه باید طبق زمان‌بندی مشخص‌شده انجام شود. هرگونه تأخیر می‌تواند موجب مطالبه خسارت شود.
- تضمین ایمنی: حفظ ایمنی کارگران و محیط پروژه بر عهده سازنده است. در صورت وقوع حادثه، مسئولیت متوجه وی خواهد بود.
- پرداخت کلیه هزینه‌ها: هزینه‌های مرتبط با ساخت، اعم از حقوق کارگران، مصالح، عوارض و سایر موارد، باید توسط سازنده پرداخت شود.
- تحویل نهایی پروژه: در پایان کار، سازنده باید پروژه را به‌صورت کامل و با کلیه مدارک به مالک تحویل دهد.
روش‌های حل اختلاف در دعاوی مشارکت در ساخت؛ از مذاکره تا شکایت رسمی
اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت، موضوعی رایج و گاه اجتناب‌ناپذیر است. پیچیدگی‌های فنی، تفاوت در تفسیر مفاد قرارداد، یا حتی تخلفات عمدی از سوی یکی از طرفین می‌تواند زمینه‌ساز طرح دعوا شود. با این حال، مسیرهای مختلفی برای حل این اختلافات وجود دارد که انتخاب درست آن، می‌تواند در وقت و هزینه صرفه‌جویی قابل توجهی ایجاد کند. در ادامه با سه روش اصلی حل اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت آشنا می‌شویم:
۱. داوری؛ حل اختلاف با تکیه بر تخصص و بی‌طرفی
یکی از روش‌های کم‌هزینه‌تر و سریع‌تر برای حل اختلافات، استفاده از داوری است. در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، شرط داوری از ابتدا پیش‌بینی می‌شود تا در صورت بروز اختلاف، طرفین به جای مراجعه مستقیم به دادگاه، به داور (یا هیئت داوری) مراجعه کنند.
داور معمولاً فردی متخصص در حوزه ساخت‌وساز و امور حقوقی است که با بی‌طرفی کامل، به بررسی موضوع می‌پردازد و رأی صادره از سوی او برای طرفین لازم‌الاجرا خواهد بود. مزیت مهم داوری، حفظ روابط تجاری و جلوگیری از کشمکش‌های طولانی در دستگاه قضایی است.
۲. مذاکره؛ راهی ساده اما مؤثر برای حل اختلاف
مذاکره مستقیم و مسالمت‌آمیز دومین روش برای حل اختلافات در پروژه‌های مشارکت در ساخت است. این روش به‌ویژه زمانی مؤثر است که هر دو طرف تمایل دارند همکاری خود را حفظ کرده و به راه‌حلی برد-برد دست یابند. در مذاکره، مالک و سازنده با گفت‌وگو و تعامل تلاش می‌کنند تا بدون نیاز به داوری یا دادگاه، مشکل را حل کنند. این روش نه‌تنها کم‌هزینه‌تر است، بلکه باعث تسریع روند حل اختلاف و جلوگیری از خدشه‌دار شدن اعتبار حرفه‌ای طرفین می‌شود.
۳. مراجعه به دادگاه؛ راهکار نهایی برای اختلافات پیچیده
اگر داوری و مذاکره به نتیجه نرسند، مراجعه به دادگاه به‌عنوان آخرین راه‌حل مطرح می‌شود. در این حالت، شاکی (اعم از مالک یا سازنده) با ارائه مستندات و دلایل قانونی، دعوای خود را در مرجع قضایی مطرح می‌کند. این شکایت ممکن است به دلایلی مانند:
- عدم اجرای تعهدات قراردادی
- تأخیر در تحویل پروژه
- استفاده از مصالح بی‌کیفیت
- اختلاف در تقسیم سهم‌الشرکه
- عدم انتقال سند یا پایان‌کار
مطرح شود.
برای رسیدگی مؤثر به این دعاوی، مشاوره با وکیل متخصص در مشارکت در ساخت توصیه می‌شود. چراکه یک وکیل با تجربه، هم روند رسیدگی را تسهیل می‌کند و هم از منافع موکل خود به‌صورت حرفه‌ای دفاع خواهد کرد.
شکایت در دعاوی مشارکت در ساخت؛ راهکار قانونی برای احقاق حق
وقتی یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمی‌کند و روش‌های دوستانه حل اختلاف نتیجه نمی‌دهد، طرح شکایت رسمی در دادگاه تنها مسیر باقی‌مانده است. در این حالت، شاکی باید با تهیه مدارک کافی مانند قرارداد، مکاتبات رسمی، گزارش‌های کارگاهی و سایر مستندات، دعوای خود را اثبات کند.
دادگاه پس از بررسی مدارک، به استناد قوانین جاری و مفاد قرارداد مشارکت، اقدام به صدور رأی می‌نماید. لازم به ذکر است که در این فرآیند، بهره‌گیری از وکیل دعاوی مشارکت در ساخت به شدت توصیه می‌شود، چرا که پیچیدگی‌های فنی و حقوقی این نوع دعاوی، نیاز به تجربه و دانش تخصصی دارد.
جمع‌بندی: حل اختلاف در مشارکت در ساخت؛ از پیشگیری تا پیگیری حقوقی
در قراردادهای مشارکت در ساخت، بروز اختلاف امری دور از انتظار نیست؛ اما آنچه اهمیت دارد، نحوه مدیریت این اختلافات است. سه روش اصلی برای حل اختلاف در این حوزه شامل داوری، مذاکره و مراجعه به دادگاه است.
اگرچه داوری و مذاکره می‌توانند زمان و هزینه کمتری به طرفین تحمیل کنند، اما در برخی موارد خاص، ناچار به پیگیری قضایی و طرح شکایت رسمی خواهیم بود.
پیشنهاد جدی ما برای تمام افرادی که وارد پروژه‌های مشارکت در ساخت می‌شوند، این است که پیش از امضای قرارداد، مشاوره حقوقی تخصصی دریافت کرده و مفاد قرارداد را با دقت تنظیم کنند. چراکه بسیاری از اختلافات قابل پیشگیری‌اند، اگر با نگاه حقوقی دقیق، از ابتدا مسیر را درست آغاز کنیم. در صورت بروز اختلاف، نیز بهره‌گیری از وکیل متخصص در دعاوی مشارکت در ساخت می‌تواند روند پرونده را تسهیل کرده و از بروز خسارات بیشتر جلوگیری کند.
سوالات متداول
۱. آیا استفاده از داوری در مشارکت در ساخت الزام‌آور است؟
خیر، داوری تنها در صورتی الزام‌آور است که در قرارداد مشارکت به‌طور صریح به آن اشاره شده باشد. در غیر این‌صورت طرفین باید توافق جداگانه‌ای برای ارجاع اختلاف به داور داشته باشند.
۲. بهترین زمان برای استفاده از مذاکره جهت حل اختلاف چه زمانی است؟
پیش از ورود به مرحله‌ی قضایی. اگر اختلاف هنوز شدت نگرفته و امکان گفت‌وگو و توافق وجود دارد، مذاکره مؤثرترین و کم‌هزینه‌ترین راه است.
۳. در صورت شکایت، چه مدارکی برای دادگاه مورد نیاز است؟
قرارداد مشارکت، مکاتبات، صورت‌جلسات، فاکتورها، گزارش‌های کارگاهی، و هر مدرکی که نشان‌دهنده تخلف یا کوتاهی طرف مقابل باشد، می‌تواند به اثبات ادعا کمک کند.
۴. آیا داور می‌تواند مثل قاضی حکم الزام‌آور صادر کند؟
بله، اگر شرط داوری در قرارداد وجود داشته باشد، رأی داور برای طرفین لازم‌الاجراست و قابلیت ثبت در دفاتر اسناد رسمی و اجرای قانونی را دارد.
۵. آیا امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در صورت اختلاف وجود دارد؟
در شرایطی خاص و طبق مفاد قرارداد، بله. اما برای این کار، باید روند قانونی طی شود و دلایل کافی برای فسخ وجود داشته باشد.