دعاوي حقوقي مشاركت در ساخت

 

دعاوی مربوط به مشارکت در ساخت و قراردادها:

مشارکت در ساخت یکی از روش‌های رایج برای ساخت‌وساز و نوسازی املاک است که اغلب میان مالک زمین و سازنده (یا سرمایه‌گذار) منعقد می‌شود. با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی این نوع قراردادها، دعاوی مرتبط با آن به یکی از موضوعات پرتکرار در دادگاه‌ها تبدیل شده است. این مقاله به بررسی ابعاد مختلف دعاوی مربوط به مشارکت در ساخت، مشکلات رایج، اصول تنظیم قراردادها، و راهکارهای پیشگیری از اختلافات می‌پردازد.

تعریف مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت به قراردادی گفته می‌شود که در آن مالک زمین و سازنده توافق می‌کنند تا با همکاری یکدیگر، ساختمانی جدید احداث کنند.

•مالک زمین: مالک زمین، آورده خود را که همان ملک یا زمین است، به پروژه می‌آورد.

•سازنده: سازنده یا سرمایه‌گذار، مسئولیت تأمین هزینه‌های ساخت، تجهیزات، و نیروی کار را بر عهده می‌گیرد.

در پایان پروژه، سهم هر یک از طرفین از ساختمان جدید بر اساس توافقات قرارداد مشخص می‌شود.

ویژگی‌های قرارداد مشارکت در ساخت

برای تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت که از نظر قانونی صحیح و معتبر باشد، نکات زیر باید مدنظر قرار گیرد:

1.تعیین دقیق سهم طرفین:

در قرارداد باید به‌وضوح مشخص شود که چه بخشی از ساختمان به مالک و چه بخشی به سازنده تعلق می‌گیرد.

2.تعهدات طرفین:

•تعهد مالک به انتقال سند.

•تعهد سازنده به انجام پروژه طبق مشخصات فنی و در زمان مقرر.

3.مشخصات فنی و اجرایی پروژه:

•نوع مصالح، نقشه‌ها، و استانداردها باید دقیقاً تعیین شود.

4.زمان‌بندی پروژه:

زمان شروع و پایان پروژه به همراه ضمانت‌های اجرایی باید در قرارداد ذکر شود.

5.پیش‌بینی شرایط فورس ماژور:

عواملی مانند زلزله، سیل، و تحریم‌ها که می‌توانند اجرای پروژه را مختل کنند، باید در قرارداد لحاظ شوند.

6.حل اختلاف:

پیش‌بینی مرجع حل اختلاف (داوری، دادگاه، یا میانجی‌گری) از ضروریات قرارداد است.

دعاوی رایج در مشارکت در ساخت

بسیاری از اختلافات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت به دلیل نبود شفافیت در قرارداد، سوءنیت یکی از طرفین، یا شرایط غیرقابل پیش‌بینی به وجود می‌آید. برخی از دعاوی رایج عبارت‌اند از:

1. عدم ایفای تعهدات سازنده

•تأخیر در ساخت و تحویل پروژه.

•استفاده از مصالح بی‌کیفیت یا نقض مشخصات فنی قرارداد.

•عدم پرداخت هزینه‌های مربوط به ساخت.

2. عدم انتقال سند توسط مالک

در برخی موارد، مالک از انتقال سند به نام سازنده (مطابق قرارداد) خودداری می‌کند که می‌تواند موجب توقف پروژه شود.

3. تقسیم ناعادلانه سهم

اختلاف در تفسیر قرارداد در مورد سهم مالک و سازنده از ساختمان یکی دیگر از موضوعات پرتکرار دعاوی است.

4. فسخ یک‌طرفه قرارداد

یکی از طرفین ممکن است بدون دلیل موجه قرارداد را فسخ کند. این امر معمولاً با ادعای خسارت از طرف دیگر همراه است.

5. تأخیر در اخذ مجوزها

اگر در قرارداد مشخص نشده باشد که کدام طرف مسئول اخذ مجوزهای لازم است، این موضوع می‌تواند به بروز اختلاف منجر شود.

6. فورس ماژور و مشکلات غیرمنتظره

عواملی مانند تغییرات اقتصادی (تورم یا نوسانات قیمت مصالح) یا شرایط محیطی ممکن است پروژه را مختل کرده و باعث طرح دعوا شود.

راهکارهای حقوقی در دعاوی مشارکت در ساخت

1. الزام به ایفای تعهدات

در صورت تخلف یکی از طرفین از تعهدات قراردادی، طرف مقابل می‌تواند از دادگاه تقاضای صدور حکم الزام به انجام تعهد کند.

2. مطالبه خسارت

اگر تأخیر یا قصور یکی از طرفین موجب خسارت شود، طرف زیان‌دیده می‌تواند بر اساس مواد 221 و 226 قانون مدنی، مطالبه خسارت کند.

3. فسخ قرارداد

اگر تخلف طرف مقابل اساسی باشد، طرف متضرر می‌تواند با استناد به شروط قراردادی یا مواد 237 و 239 قانون مدنی، قرارداد را فسخ کند.

4. مطالبه اجرت‌المثل

اگر سازنده بدون قرارداد مشخص، کاری را انجام داده باشد، می‌تواند اجرت‌المثل خدمات خود را مطالبه کند.

5. دعوی تعدیل قرارداد

در شرایطی که تغییرات اقتصادی یا عوامل غیرقابل پیش‌بینی تعادل قرارداد را به هم بزند، می‌توان درخواست تعدیل قرارداد را مطرح کرد.

ملاحظات قانونی و عملی در تنظیم قرارداد

1. مشاوره حقوقی تخصصی:

حضور وکیل متخصص در زمینه قراردادهای ساختمانی و ملکی می‌تواند از بروز اختلافات آتی جلوگیری کند.

2. تنظیم دقیق قرارداد:

قرارداد باید تمام جزئیات لازم را دربر گیرد و به‌گونه‌ای نوشته شود که جای تفسیر و ابهام باقی نگذارد.

3. پیش‌بینی شرایط خاص:

•شرایط فورس ماژور.

•تغییرات قیمت‌ها.

•نحوه حل اختلاف.

4. گواهی ضمانت اجرایی:

گرفتن ضمانت اجرایی از طرفین (مانند چک، سفته، یا ضمانت‌نامه بانکی) می‌تواند امنیت بیشتری برای قرارداد فراهم کند.

نتیجه‌گیری

قراردادهای مشارکت در ساخت به دلیل اهمیت بالای مالی و پیچیدگی‌های فنی و حقوقی آن‌ها، نیازمند دقت و توجه ویژه هستند. استفاده از مشاوره حقوقی، تنظیم دقیق قرارداد، و پیش‌بینی تمامی احتمالات می‌تواند از بروز دعاوی و اختلافات جلوگیری کند. در صورت بروز اختلاف نیز، مراجعه به محاکم قضایی یا داوری می‌تواند راهکاری مناسب برای حل‌وفصل مسالمت‌آمیز مسائل باشد.

برای موفقیت در پروژه‌های مشارکت در ساخت، پیشنهاد می‌شود که طرفین از ابتدا به حقوق و تعهدات خود آگاهی کامل داشته باشند و از همراهی وکلای مجرب بهره‌مند شوند.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

باتوجه‌به اهمیت قرارداد مشارکت در ساخت در تنظیم قرارداد نهایی با وکیل دادگستری مشورت کنید.

این قرارداد فی‌مابین:

1.مالک ملک:

آقای/خانم …………………. فرزند …………………. دارای شماره شناسنامه …………… صادره از ……………….. متولد …………… به شماره ملی …………………. و به آدرس: ……………………. که از این پس در این قرارداد به‌اختصار “مالک” نامیده می‌شود.

2.سازنده/سرمایه‌گذار:

آقای/خانم …………………. فرزند …………………. دارای شماره شناسنامه …………… صادره از ……………….. متولد …………… به شماره ملی …………………. و به آدرس: ……………………. که از این پس در این قرارداد به‌اختصار “سازنده” نامیده می‌شود.

بر اساس شرایط و مقررات ذیل منعقد می‌گردد:

ماده 1: موضوع قرارداد

موضوع این قرارداد عبارت است از احداث ساختمان بر روی ملک پلاک ثبتی شماره ………………. به نشانی ……………….. به مساحت ………… مترمربع با بهره‌گیری از سرمایه و تخصص سازنده و بر اساس مشخصات و توافقات این قرارداد.

ماده 2: مشخصات ملک موضوع قرارداد

1.ملک موضوع قرارداد عبارت است از ………………. مترمربع زمین دارای پلاک ثبتی شماره ……………… بخش ……………. واقع در ………………… که مالک آن، آقای/خانم …………………. است.

2.ملک فوق دارای سند مالکیت به شماره سریال …………………. می‌باشد.

ماده 3: تعهدات مالک

1.مالک متعهد می‌شود ملک موردنظر را برای شروع عملیات ساخت، در تاریخ …………… در اختیار سازنده قرار دهد.

2.مالک موظف است کلیه مجوزهای لازم از قبیل پایان کار، تفکیک سند و سایر اسناد موردنیاز را به سازنده ارائه نماید.

3.مالک متعهد است پس از اتمام ساخت، سهم سازنده را بر اساس توافقات قرارداد به وی منتقل نماید.

ماده 4: تعهدات سازنده

1.سازنده متعهد است عملیات ساخت را بر اساس نقشه‌ها و مشخصات فنی مورد توافق طرفین، در مدت زمان …………… ماه به پایان برساند.

2.سازنده موظف است کلیه هزینه‌های ساخت، اعم از مصالح، تجهیزات، و دستمزد نیروی انسانی را تأمین نماید.

3.سازنده متعهد می‌شود که از مصالح استاندارد و مطابق با مشخصات ذکرشده در قرارداد استفاده کند.

ماده 5: تقسیم‌بندی سهم طرفین

1.سهم مالک از ساختمان احداث‌شده برابر با ………….. درصد و سهم سازنده برابر با ………….. درصد خواهد بود.

2.واحدها و بخش‌های اختصاصی متعلق به هر یک از طرفین به شرح زیر است:

•سهم مالک: واحدهای ………………..

•سهم سازنده: واحدهای ………………..

ماده 6: ضمانت اجرای قرارداد

1.مالک به‌منظور حسن انجام تعهدات سازنده، ضمانت‌نامه‌ای به مبلغ ………………… تومان دریافت می‌کند.

2.سازنده به‌منظور حسن اجرای تعهدات مالک، ضمانت‌نامه‌ای به مبلغ ………………… تومان دریافت می‌کند.

ماده 7: فورس ماژور

در صورت وقوع شرایط غیرقابل پیش‌بینی نظیر زلزله، سیل، تحریم، یا تغییرات قوانین که منجر به تأخیر در اجرای قرارداد شود، مدت زمان قرارداد به میزان تأخیر ایجادشده تمدید خواهد شد.

ماده 8: حل اختلاف

در صورت بروز اختلاف میان طرفین، موضوع ابتدا از طریق مذاکره حل‌وفصل خواهد شد. در صورت عدم توافق، اختلاف به داوری آقای/خانم …………………. ارجاع خواهد شد و در نهایت در مراجع قضایی رسیدگی می‌شود.

ماده 9: مدت قرارداد

این قرارداد از تاریخ امضا به مدت …………… معتبر است و سازنده متعهد به تکمیل پروژه در این بازه زمانی است.

ماده 10: فسخ قرارداد

1.هرگونه فسخ قرارداد باید به‌صورت کتبی و با ارائه دلایل موجه انجام شود.

2.در صورت تخلف هر یک از طرفین از تعهدات خود، طرف مقابل حق فسخ قرارداد و مطالبه خسارت را دارد.

ماده 11: نسخ قرارداد

این قرارداد در ……… نسخه تنظیم شده است که هر نسخه دارای اعتبار یکسان می‌باشد و در اختیار طرفین قرار گرفته است.

امضا مالک:

…………………

امضا سازنده:

…………………

شاهد اول:

…………………

شاهد دوم:

…………………