تایید شده توسط وکیل پایه یک دادگستری
وقف یکی از نهادهای ریشه‌دار در فقه اسلامی و نظام حقوقی ایران است که تاثیر چشمگیری بر حوزه مالکیت، عمران، امور خیریه و حتی روابط خانوادگی داشته است. املاک وقفی با هدف استفاده در جهت منافع عمومی یا شخصی خاص وقف می‌شوند و پس از آن، از جریان عادی معاملات ملکی خارج می‌گردند. با وجود این ویژگی، هنوز هم بسیاری از افراد با مفاهیم تخصصی وقف، نحوه خرید و فروش املاک موقوفه و دعاوی موقوفات، جایگاه متولی، و حقوق موقوف‌علیهم آشنا نیستند.
در این مقاله تلاش کردیم تا به صورت جامع، نکات فقهی و حقوقی مهم در مورد انواع وقف، نحوه اداره املاک وقفی، محدودیت‌های واقف، مسائل مربوط به قبض و قبول وقف، و شرایط خرید و فروش در این املاک را برای خوانندگان تبیین کنیم. اگر قصد معامله با املاک اوقافی یا طرح دعوا درباره آن را دارید، آشنایی دقیق با این مفاهیم برای شما حیاتی خواهد بود.
ملک اوقافی چیست؟
ملک اوقافی به ملکی گفته می‌شود که توسط واقف (شخص مالک) در قالب عقد وقف، به اداره اوقاف سپرده شده و انتقال مالکیت آن به دیگران ممنوع شده است. این املاک به‌طور مستقیم در تملک اداره اوقاف قرار دارند، اما بر اساس قوانین وقف و مقررات خاص، امکان بهره‌برداری، اجاره یا حتی واگذاری مشروط آن‌ها برای اشخاص فراهم است.
در بسیاری از موارد، اداره اوقاف این املاک را به‌صورت اجاره ۹۹ ساله به افراد واگذار می‌کند. در طول این مدت، فرد متقاضی اقساطی را پرداخت می‌کند که معمولاً نسبت به قیمت املاک شخصی کمتر است. نکته مهم اینکه این املاک سند قانونی دارند، اما سند آن‌ها از نوع سند اوقافی است، نه سند شش‌دانگ شخصی.
تفاوت سند ملکی و سند اوقافی؛ آنچه خریداران باید بدانند
۱. سند ملکی (شخصی)
- سند شش‌دانگ با مالکیت مشخص برای هر دانگ
- امکان فروش، اجاره، رهن و ساخت بدون محدودیت قانونی
- انتقال رسمی در دفاتر اسناد رسمی
- شناسایی دقیق مالک از طریق پلاک ثبتی و حدود اربعه ملک
۲. سند اوقافی
- سند قانونی تحت نظارت اداره اوقاف
- خرید و فروش ملک تنها با اجازه رسمی اوقاف
- مناسب برای افرادی با بودجه محدود
- امکان ساخت‌وساز و دریافت وام بر روی زمین وقفی
- قیمت کمتر در بازار به دلیل نگرش نادرست عمومی
انواع املاک وقفی در ایران
بر اساس نهادی که وقف برای آن انجام شده یا مسئولیت تولیت آن را بر عهده دارد، املاک وقفی به دسته‌های زیر تقسیم می‌شوند:
- املاک وقفی آستان قدس رضوی
- املاک وقفی شخصی (با تولیت خاص)
- املاک وقفی تحت اداره سازمان اوقاف
- املاک وقفی متعلق به بقاع متبرکه
انواع وقف بر اساس قانون مدنی
وقف در نظام حقوقی ایران، بر اساس قانون مدنی و فقه امامیه، به دو نوع اصلی تقسیم می‌شود:
- وقف خاص (بر افراد محصور)
در این نوع، موقوف‌علیهم (افراد بهره‌مند از وقف) مشخص و محدود هستند. برای مثال، اگر واقف ملکی را برای فرزندانش وقف کند، این ملک از نوع وقف خاص محسوب می‌شود.
- ایجاب: از سوی واقف
- قبول و قبض: توسط موقوف‌علیهم یا ولی/قائم‌مقام قانونی آنان
- وقف عام (بر افراد غیر محصور یا مصالح عمومی)
در وقف عام، منافع ملک برای عموم مردم یا گروه‌های نامحدود در نظر گرفته می‌شود، مثل وقف برای مدرسه، مسجد، کتابخانه یا درمانگاه.
- ایجاب: از سوی واقف
- قبول و قبض: توسط حاکم یا دادستان در صورت نبود نهاد مشخص
نکته: در مواردی که واقف، تولیت را برای خود قرار داده باشد، قبض توسط خود او کافی است. در مواردی که موقوف‌علیهم در سن قانونی نباشند، ولی یا وصی قانونی آن‌ها اقدام به قبض خواهد کرد.
املاک موقوفه و دعاوی موقوفات؛ نقش وکیل متخصص در حل اختلافات وقف
وقف به عنوان یکی از عقود مهم در فقه اسلامی و قانون مدنی ایران، جایگاه خاصی در نظام حقوقی دارد. ماده ۵۵ قانون مدنی، وقف را این‌گونه تعریف می‌کند: «حبس عین مال و تسبیل منافع آن.» به بیان دیگر، وقتی مالکی اقدام به وقف ملک خود می‌کند، دیگر امکان نقل و انتقال عین مال وجود ندارد و تنها منافع آن در جهتی که واقف تعیین کرده، مصرف می‌شود. این ساختار حقوقی، املاک وقفی را از اموال شخصی واقف جدا کرده و به آن شخصیت حقوقی مستقل می‌بخشد. در وقف، واقف شخصی است که مال خود را وقف می‌کند، موقوف‌علیه یا موقوف‌علیهم کسانی هستند که منافع موقوفه به آن‌ها اختصاص می‌یابد، و متولی فردی است که مدیریت و اداره موقوفه را بر عهده دارد.
مطالعه بیشتر: مشاوره حقوقی ملکی تلفنی و آنلاین
انواع وقف؛ تفاوت وقف خاص و عام
وقف بسته به نوع استفاده و گروه بهره‌بردار، به دو نوع اصلی تقسیم می‌شود:
- وقف خاص: زمانی است که موقوف‌علیهم، گروهی مشخص و محدود باشند. مانند وقف ملکی برای فرزندان واقف.
- وقف عام: زمانی است که موقوف‌علیهم، عموم مردم یا گروه‌های غیرمحصور باشند. مانند وقف برای دانش‌آموزان یک شهر یا همه افراد نیازمند.
شرایط صحت عقد وقف در حقوق ایران؛ املاک موقوفه و دعاوی موقوفات
برای اینکه عقد وقف دارای آثار حقوقی باشد و به‌صورت قانونی شناخته شود، باید شرایط خاصی طبق قانون مدنی رعایت شود:
- واقف باید مالک رسمی مال باشد و قدرت تصرف آن را داشته باشد.
- نمی‌توان واقف را در زمره موقوف‌علیهم قرار داد یا هزینه‌های شخصی او را از موقوفه پرداخت کرد.
- تعیین متولی در عقد وقف ممکن است؛ واقف حتی می‌تواند خودش متولی باشد.
- می‌توان ناظر برای کنترل عملکرد متولی در نظر گرفت.
- فقط اموالی قابلیت وقف دارند که قابل بقا و بهره‌برداری مستمر باشند (مثلاً زمین یا ملک؛ نه خوراکی یا کالاهای مصرفی).
- وقف، عقد عینی محسوب می‌شود؛ یعنی بدون قبض و تحویل مال، عقد کامل نیست.
- در وقف‌های عام که متولی مشخص نشده، قبض مال توسط حاکم شرع انجام می‌شود.
- اگر جهت وقف نامشروع باشد (مثلاً وقف برای اهداف خلاف قانون)، آن وقف از اساس باطل خواهد بود.
ضرورت حضور وکیل متخصص املاک وقفی در دعاوی موقوفات
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی املاک وقفی و تداخل بین قوانین شرعی و مدنی، دعاوی مربوط به وقف نیازمند تسلط کامل بر مباحث تخصصی حقوق وقف است. در این زمینه، وکیل متخصص در امور و دعاوی موقوفات نقش کلیدی در تنظیم، پیگیری، و حل‌وفصل دعاوی دارد. حضور چنین وکیلی می‌تواند از تضییع حقوق موقوف‌علیهم یا بروز اختلافات بین متولی، ناظر و سایر طرفین جلوگیری کند و فرآیند رسیدگی را تسریع بخشد.
فروش و اجاره املاک وقفی؛ مرز میان منافع و عین موقوفه
یکی از مهم‌ترین نکات در مدیریت املاک وقفی، تفکیک میان عین ملک وقفی و منافع آن است. بر اساس اصول فقهی و ماده ۵۵ قانون مدنی، هرچند انتقال مالکیت عین املاک موقوفه ممنوع است، اما اجاره املاک وقفی برای بهره‌برداری از منافع، کاملاً مجاز شمرده می‌شود.
اجاره این املاک در صورتی که در جهت منافع موقوف‌علیهم و افزایش بهره‌وری موقوفه باشد، نه‌تنها مشروع است بلکه یکی از راه‌های مهم درآمدزایی برای موقوفه محسوب می‌شود. اما فروش املاک وقفی به‌عنوان نقل و انتقال عین، در حالت عادی باطل و غیرقانونی است؛ مگر در شرایط استثنایی.
طبق ماده ۸۸ قانون مدنی، اگر ملک موقوفه به گونه‌ای خراب شود یا در آستانه تخریب قرار گیرد که امکان بهره‌برداری از منافع آن وجود نداشته باشد و همچنین امکان تعمیر یا احیای آن مقدور نباشد، فروش ملک مجاز خواهد بود. در چنین حالتی، مطابق ماده ۹۰ قانون مدنی، عواید حاصل از فروش باید صرف نزدیک‌ترین مورد به نیت واقف شود تا جهت وقف حفظ گردد.
عزل متولی در املاک وقفی؛ شرایط و ضوابط قانونی
متولی موقوفه که بر اساس عقد وقف برای اداره امور موقوفه منصوب می‌شود، در شرایط عادی تنها در صورتی قابل عزل است که واقف در متن عقد، حق عزل را برای خود یا حاکم لحاظ کرده باشد. در غیر این صورت، عزل متولی بدون دلیل قانونی و خارج از مفاد عقد امکان‌پذیر نیست.
با این حال، اگر متولی مرتکب خیانت در امانت شود یا از شروطی که واقف در زمان وقف برای او تعیین کرده عدول کند، قانون امکان عزل را فراهم می‌سازد. در این شرایط، حاکم شرع می‌تواند امینی را به او ضم کند، و اگر مشخص شود که متولی فاقد یکی از شرایط مقرر در عقد شده است، به طور خودکار از مقام خود منعزل می‌شود. در این حالت نیازی به صدور حکم عزل نیست؛ چون سمت او به‌صورت خودبه‌خود از بین رفته است.
سازمان اوقاف و امور خیریه؛ ناظر رسمی بر املاک وقفی بدون متولی
برای املاکی که در جهت مصالح عامه وقف شده‌اند ولی فاقد متولی مشخص هستند، قانون‌گذار نهادی رسمی برای اداره آن‌ها پیش‌بینی کرده است. بر اساس ماده ۸۱ قانون مدنی و نیز قانون مصوب سال ۱۳۶۳، سازمان اوقاف و امور خیریه مسئولیت نظارت و اداره این املاک را بر عهده دارد.
این سازمان که ساختاری شبه‌دولتی دارد، از سال ۱۳۶۳ فعالیت خود را آغاز کرده و وظیفه آن بر اساس قانون «تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف» تعریف شده است. اوقاف به‌عنوان بازوی اجرایی حاکمیت، موظف است منافع دعاوی موقوفات عام را در راستای نیت واقف حفظ و اجرا کند و در مواقعی که متولی تعیین نشده، نقش متولی را به‌عهده گیرد.
وکیل دعاوی ملکی در پرونده‌های املاک وقفی؛ کلید موفقیت در دعوای وقف
دعاوی مربوط به املاک وقفی یکی از پرچالش‌ترین انواع دعاوی ملکی در مراجع قضایی ایران محسوب می‌شوند. این دعاوی اغلب توسط اشخاص مختلفی مطرح می‌شوند؛ از جمله وراث واقف که به اصل وقف یا نحوه اجرای آن اعتراض دارند، موقوف‌علیهم که مدعی محروم شدن از منافع موقوفه هستند، یا اشخاص ثالث که از تصرفات سازمان اوقاف شکایت دارند.
با توجه به اینکه دعاوی مرتبط با املاک وقفی در تقاطع قوانین مدنی، فقه اسلامی و مقررات خاص سازمان اوقاف قرار دارند، پیگیری آن‌ها نیازمند تخصص حقوقی بالا و تجربه عملی گسترده است. در چنین شرایطی، حضور یک وکیل دعاوی ملکی متخصص در امور وقف می‌تواند تعیین‌کننده سرنوشت پرونده باشد.
وکیلی که در حوزه املاک وقفی فعالیت می‌کند باید با مفاهیم کلیدی مانند صحت عقد وقف، عزل متولی، حدود اختیار واقف، امکان فروش یا اجاره موقوفه، دعاوی تصرف و خلع ید، مقررات سازمان اوقاف، و آرای وحدت رویه آشنا باشد و تجربه کافی در دفاع از حقوق موکل در این چارچوب را داشته باشد.
در گروه وکلای ملکی، ما با بهره‌گیری از تیمی مجرب و متخصص در دعاوی وقف، این اطمینان را به شما می‌دهیم که پرونده‌های ملکی‌تان با هزینه‌ای معقول، رویکردی حرفه‌ای و نهایت دقت حقوقی پیگیری شود. اگر درگیر اختلافات مرتبط با املاک وقفی هستید، همراهی با وکیل متخصص، مسیر شما را به سمت احقاق حق هموار خواهد کرد.
خرید و فروش ملک موقوفه
بر اساس ماده ۸۸ قانون مدنی، انتقال مالکیت املاک وقفی به‌طور کلی ممنوع است؛ اما قانون‌گذار مواردی را استثناء دانسته است. به‌موجب این ماده:
«فروش ملک موقوفه در صورتی مجاز است که ملک خراب شده یا احتمال خرابی جدی آن وجود داشته باشد، به‌گونه‌ای که بهره‌برداری از آن ممکن نباشد و امکان تعمیر یا احیای آن فراهم نباشد یا کسی حاضر به انجام عمران آن نباشد.»
در چنین شرایطی، بیع ملک وقفی قانونی و معتبر خواهد بود، و درآمد حاصل از فروش نیز باید طبق ماده ۹۰ قانون مدنی، در راستای نیت واقف مصرف شود.
عرصه و اعیان در املاک وقفی؛ تفکیک ضروری برای خریداران
در معاملات املاک، دو مفهوم حقوقی مهم وجود دارد:
- عرصه: زمین یا بستر ملک
- اعیان: ساختمان یا بنایی که روی عرصه بنا شده است
در املاک وقفی، عرصه وقف شده و قابل خریدوفروش نیست؛ اما اعیان، در مالکیت افراد است و می‌تواند معامله شود. بنابراین:
- سند اعیانی: قابل انتقال به خریدار است
- سند عرصه: در اجاره بلندمدت (معمولاً ۹۹ ساله) از اداره اوقاف قرار دارد
انتقال مالکیت اعیانی، مستلزم انتقال اجاره‌نامه عرصه به نام خریدار جدید است.
نکات کلیدی برای خرید ملک موقوفی؛ املاک موقوفه و دعاوی موقوفات
خرید املاک وقفی می‌تواند گزینه‌ای مناسب برای افراد با بودجه محدود باشد؛ اما تنها در صورتی که به نکات حقوقی آن توجه شود:
۱. شناخت دقیق متولی ملک
پیش از هر معامله، باید مشخص شود متولی ملک چه کسی است. در وقف خاص، متولی ممکن است یک شخص حقیقی باشد؛ در وقف عام، معمولاً سازمان اوقاف، آستان قدس یا نهادهای مذهبی مسئولیت تولیت را بر عهده دارند. تعاملات مالی، تمدید اجاره‌نامه و استعلامات باید با متولی انجام شود.
۲. پرداخت اجاره زمین به متولی
در املاک وقفی، سالانه مبلغی به‌عنوان اجاره عرصه به متولی پرداخت می‌شود. این اجاره معمولاً در قراردادهای ۵ ساله تمدید می‌شود و مشابه هزینه‌های شهرداری یا مالیات، بخشی از تعهدات مالک اعیانی خواهد بود.
۳. امکان دریافت وام برای ساخت‌وساز
در صورت پرداخت کامل هزینه‌های مربوط به ملک وقفی، افراد می‌توانند از تسهیلات بانکی، مانند وام مسکن برای ساخت‌وساز، بهره‌مند شوند. البته مالکیت عرصه همچنان در اختیار وقف است و مالک صرفاً بهره‌بردار و دارنده قرارداد اجاره خواهد بود.
۴. استعلام از مراجع رسمی
برای جلوگیری از مشکلاتی مانند معارض بودن یا جعل سند، استعلام از اداره ثبت اسناد و متولی موقوفه ضروری است. این استعلام باید شامل وضعیت وقفی بودن عرصه، اعتبار اجاره‌نامه و سابقه ملک باشد.
۵. تفکیک سند اعیان و عرصه
در خرید ملک وقفی، توجه به وجود دو نوع سند ضروری است. فروشنده موظف است سند اعیانی معتبر را ارائه دهد و انتقال اجاره‌نامه عرصه به خریدار جدید را پیگیری کند.
آیا ملک وقفی ارزش خرید دارد؟
برخلاف تصور عمومی، خرید املاک وقفی قانونی و ممکن است. اما به دلیل ذهنیت منفی موجود در بازار، فروش این املاک نسبت به املاک شخصی زمان‌برتر است. با این حال، برای افرادی با بودجه محدود، این املاک می‌توانند گزینه‌ای مقرون‌به‌صرفه باشند.
چگونه ملک وقفی را تشخیص دهیم؟
برای اطمینان از اینکه ملکی واقفانه است یا خیر، می‌توان از ترکیب روش‌های زیر استفاده کرد:
| روش تشخیص | توضیح |
| مطالعه سند ملک | سندهای وقفی از لحاظ عبارت‌ها و ارجاع به وقف‌نامه قابل شناسایی‌اند |
| استعلام از اداره ثبت اسناد | اطلاعات مالکیت، نوع سند و وضعیت حقوقی عرصه و اعیان مشخص می‌شود |
| مراجعه به اداره اوقاف | بررسی تعلق زمین به اوقاف و وضعیت اجاره‌نامه عرصه |
| تحقیق میدانی | سؤال از مشاوران املاک، ساکنین و افراد محلی درباره سوابق ملک |
نکته: اگر اداره اوقاف، ملک را غیر وقفی اعلام کند، الزاماً به‌معنای شخصی بودن آن نیست؛ چرا که ممکن است متولی آن نهاد دیگری باشد. در این صورت، استعلام از متولی نیز الزامی است.
محدودیت‌های واقف پس از انعقاد عقد وقف
وقف به‌عنوان یکی از عقود لازم و شرعی، پس از تحقق شروط قانونی، منجر به انتقال دائمی منافع مال به موقوف‌علیهم یا در راه خیریه می‌شود. از آنجا که وقف موجب خروج مال از مالکیت واقف می‌گردد، واقف دیگر حق دخل و تصرف در مال موقوفه را نخواهد داشت. در این مقاله، به مهم‌ترین محدودیت‌هایی که واقف پس از وقوع عقد وقف با آن مواجه است، می‌پردازیم.
کارهایی که واقف پس از وقف نمی‌تواند انجام دهد
- عدم امکان رجوع: وقف از جمله عقود لازم است و واقف پس از وقوع عقد، حق رجوع ندارد.
- عدم جواز تغییر در مفاد وقف‌نامه: هیچ‌گونه تغییر در حدود، شرایط یا نیت وقف ممکن نیست.
- عدم امکان حذف موقوف‌علیهم: واقف نمی‌تواند شخص یا گروهی را از لیست بهره‌مندان حذف کند.
- عدم امکان اضافه کردن موقوف‌علیهم جدید: اضافه کردن افراد دیگر به عنوان موقوف‌علیه بعد از وقف ممنوع است.
- عدم امکان مشارکت دیگران با موقوف‌علیهم: شریک کردن اشخاص ثالث با موقوف‌علیهم، پس از وقوع وقف، فاقد اعتبار است.
- عدم امکان تعیین متولی پس از عقد (در صورت عدم پیش‌بینی): اگر متولی در عقد ذکر نشده باشد، واقف بعداً نمی‌تواند او را تعیین کند.
- ورشکستگی واقف: در صورت ورشکسته بودن واقف، عقد وقف نافذ نخواهد بود.
- مشروع بودن نیت وقف: نیت واقف باید مطابق موازین شرعی باشد. وقف در راه امور نامشروع مانند قمار یا مشروبات الکلی باطل است.
- ضرورت قابلیت قبض و اقباض مال موقوفه: مال باید قابل تسلیم باشد. اگر واقف نتواند قبض کند اما موقوف‌علیه بتواند، عقد صحیح است.
- شمول توابع و متعلقات در وقف: آنچه عرفاً یا عرفاً تابع مال محسوب می‌شود، داخل در وقف است مگر استثنا شود.
- عدم امکان قرار دادن خود به عنوان موقوف‌علیه: واقف نمی‌تواند بهره‌بردار از منافع موقوفه باشد، مگر در وقف عام که خود یکی از مصادیق باشد.
- عدم امکان ایجاد شرط به نفع خود: شرط‌هایی که منفعت واقف را تضمین می‌کنند، باطل‌اند، حتی اگر عقد وقف را باطل نکنند.
- بطلان بخشی از وقف در صورت تخصیص منافع به واقف: هر مقدار از منافع که به واقف تخصیص یابد، وقف آن بخش باطل است.
- نظارت بر متولی: واقف می‌تواند ناظر تعیین کند. اگر نوع نظارت مشخص نشود، اصل بر نظارت اطلاعی است نه استصوابی.
- عدم امکان اختصاص منافع وقف به نفقه واجب‌النفقه‌ها: چنین تخصیصی، وقف را باطل می‌سازد.
- منع وقف مال غیر: فقط اموال تحت مالکیت واقف قابل وقف هستند. وقف مال غیر، عقد فضولی و غیرنافذ است.
- نحوه تقسیم منافع موقوفه: واقف می‌تواند تعیین کند که منافع به‌طور مساوی یا با تفاوت تقسیم شوند، یا اختیار آن را به متولی یا فردی ثالث بدهد.
نحوه مصرف درآمد؛ دعاوی موقوفات در شرایط خاص
در مواردی که درآمد موقوفه قابل مصرف در جهت نیت واقف نباشد (متعذرالمصرف) یا به دلیل کمی درآمد، اجرای نیت واقف ممکن نباشد، بر اساس مقررات:
- در وقف عام: منافع باید در اموری نزدیک به نیت واقف هزینه شود.
- در وقف خاص: درآمد در جهت منافع و مصالح موقوف‌علیهم مصرف می‌شود.
در صورت مازاد درآمد نیز، عواید باید تا حد امکان در جهات اقرب به نیت واقف مصرف شده و در صورت نبودن چنین موردی، به امور خیریه عمومی اختصاص داده می‌شود.
مرجع بررسی و نظارت بر دعاوی موقوفات
وظایف نظارتی و بررسی امور دعاوی موقوفات از جمله:
- تطبیق مصارف با مفاد وقف‌نامه
- صدور مفاصا حساب
- تعیین متولی و ناظر
- جمع‌آوری و بررسی عواید
بر عهده شعب تحقیق سازمان اوقاف است؛ مگر در موقوفاتی که منصوص‌التولیه هستند و در آن‌ها مظنه تعدی متولی وجود نداشته باشد. همچنین، اگر درآمد سالانه یک موقوفه برای نوسازی یا تعمیرات کافی نباشد، ذخیره درآمد چند سال در حساب خاص مجاز است تا در زمان مقتضی به مصرف برسد.
قبول و قبض وقف؛ شروط تحقق عقد از سوی موقوف‌علیهم
وقف، عقدی است که برای تحقق کامل آن، علاوه بر ایجاب واقف، نیاز به قبول و قبض نیز دارد. جزئیات این موارد به شرح زیر است:
۱. قبول عقد وقف:
- در وقف خاص: توسط طبقه اول موقوف‌علیهم یا قائم‌مقام قانونی آنان انجام می‌شود.
- در وقف عام: حاکم شرع یا نهاد دولتی مرتبط، به‌جای موقوف‌علیهم، عقد را قبول می‌کند.
۲. قبض مال موقوفه:
- اگر موقوف‌علیهم محصور باشند: خود آن‌ها یا طبقه اول اقدام به قبض می‌کنند.
- اگر غیرمحصور یا وقف بر مصالح عامه باشد: متولی وقف و در صورت نبود متولی، حاکم یا دادستان مسئول قبض هستند.
- در صورت حجر موقوف‌علیهم: ولی یا وصی قانونی آنان قبض را انجام می‌دهد.
- اگر واقف تولیت را برای خود تعیین کرده باشد، قبض توسط خود او کفایت می‌کند.
نکات مهم:
- قبض یکی از موقوف‌علیهم فقط عقد را نسبت به همان فرد محقق می‌کند، مگر اینکه عنوانی عام مانند «اولاد» ذکر شده باشد که در آن صورت، قبض یکی، برای همه کافی است.
- موقوف‌علیهم باید موجود باشند؛ ولی وجود آن‌ها در زمان تحقق حق انتفاع شرط است، نه در زمان عقد وقف.
- وقف بر معدوم فقط در تبعیت از موجود صحیح است.
- در وقف عام، وجود فعلی موقوف‌علیهم ضروری نیست (مثلاً وقف برای اعضای آینده یک کتابخانه).
- وقف بر حمل نیز در صورت زنده متولد شدن، صحیح است.
- موقوف‌علیهم باید اهلیت تملک داشته باشند. وقف بر مجهول یا افراد فاقد اهلیت، باطل است.
- اگر موقوف‌علیه قبل از قبض فوت کند، عقد وقف باطل نمی‌شود و ورثه او می‌توانند قبض را انجام دهند.
- موقوف‌علیهم می‌توانند از نزدیکان واقف باشند؛ از جمله فرزندان، بستگان، خدمتکاران یا میهمانان.
جمع‌بندی: دعاوی موقوفات؛ قراردادی غیرقابل بازگشت با آثار حقوقی همیشگی
وقف، تنها یک نیت خیری نیست، بلکه عقدی حقوقی، لازم، و دائمی است که آثار آن تا نسل‌ها ادامه پیدا می‌کند. پس از انعقاد عقد وقف، واقف هیچ‌گونه حقی برای دخل و تصرف در مال موقوفه ندارد؛ نه می‌تواند آن را پس بگیرد، نه در آن تغییر ایجاد کند، و نه شخصی را وارد یا خارج از دایره موقوف‌علیهم نماید. املاک وقفی اغلب شامل عرصه‌ای هستند که قابل خرید و فروش نیست، اما اعیان آن‌ها می‌تواند به‌صورت قانونی منتقل شود.
افرادی که به دنبال خرید املاک وقفی هستند، باید توجه ویژه‌ای به تفکیک عرصه و اعیان، وضعیت سند، وجود متولی، و استعلام‌های قانونی داشته باشند تا درگیر معاملات مشکوک یا دعواهای حقوقی نشوند. همچنین، شناخت دقیق نقش موقوف‌علیهم، متولی، ناظر و مرجع قبض و قبول در عقد وقف می‌تواند مسیر حل اختلافات یا احقاق حقوق را ساده‌تر کند. در نهایت، توصیه می‌شود در همه مراحل حقوقی مرتبط با وقف، از مشورت با وکیل متخصص در دعاوی موقوفات بهره‌مند شوید تا از بروز خسارات سنگین مالی و حقوقی جلوگیری شود.
سوالات متداول درمورد املاک موقوفه و دعاوی موقوفات
- آیا می‌توان ملک وقفی را خرید و فروش کرد؟
خیر، عرصه ملک وقفی قابل خرید و فروش نیست. اما اعیان آن (ساختمان یا بنای روی زمین) قابل معامله است و همراه با اجاره‌نامه عرصه منتقل می‌شود.
- تفاوت سند اوقافی با سند ملکی چیست؟
سند ملکی شش‌دانگ و متعلق به اشخاص است، در حالی که سند اوقافی مالکیت را به اداره اوقاف نسبت می‌دهد و افراد تنها حق انتفاع و اجاره‌داری دارند.
- اگر متولی مشخص نباشد چه کسی امور موقوفه را اداره می‌کند؟
در این موارد، سازمان اوقاف و امور خیریه به‌عنوان متولی رسمی عمل می‌کند و نماینده قانونی موقوفه خواهد بود.
- آیا واقف می‌تواند بعد از وقف در شرایط آن تغییری ایجاد کند؟
خیر. پس از تحقق عقد وقف، واقف هیچ‌گونه حقی برای تغییر، رجوع یا شرط‌گذاری جدید ندارد.
- در صورت مجهول بودن موقوف‌علیهم یا فوت آن‌ها پیش از قبض، آیا وقف باطل می‌شود؟
خیر. در این شرایط، قبض توسط وراث یا نهادهای قانونی انجام می‌شود و عقد وقف پابرجا خواهد ماند.