مفهوم افراز ملک و تفاوت آن با تفکیک

افراز ملک چیست؟

در امور حقوقی، افراز به معنای جدا کردن سهم مشاع شرکاء از یک ملک یا زمین مشترک است تا هر شخص به صورت جداگانه مالکیت بخشی از آن ملک را داشته باشد. این اقدام باعث پایان مالکیت مشترک می‌شود و به هر فرد سهم معینی در ملک تعلق می‌گیرد.

 

انواع افراز

افراز می‌تواند به دو صورت داوطلبانه و اجباری انجام شود.

افراز داوطلبانه زمانی صورت می‌گیرد که تمام شرکاء ملک به توافق برسند که ملک را به صورت مشاع یا مفروز تقسیم کنند. در این صورت، شرکاء می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، درخواست افراز ملک را ارائه دهند.
افراز اجباری زمانی صورت می‌گیرد که شرکاء ملک به توافق برسند که ملک را به صورت مشاع یا مفروز تقسیم کنند. در این صورت، شریک یا شرکای متقاضی افراز می‌توانند با مراجعه به دادگاه، درخواست افراز ملک را ارائه دهند. دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات، در صورت احراز امکان افراز، دستور افراز ملک را صادر خواهد کرد.

مزایا و معایب افراز ملک

افراز ملک دارای مزایای زیادی است، از جمله:

رفع اختلافات بین شرکاء
امکان بهره‌برداری حداکثری از ملک
امکان فروش یا اجاره ملک به صورت مستقل
افراز ملک دارای معایبی نیز است، از جمله:

هزینه‌بر بودن
زمان‌بر بودن
پیچیدگی‌های حقوقی
شرایط افراز ملک

شرایط لازم جهت افراز ملک

ملک قابل افراز باشد.
شرکاء ملک به توافق برسند که ملک را به صورت مشاع یا مفروز تقسیم کنند.
ملک دارای سند مالکیت باشد.

مراحل افراز ملک

مراحل افراز ملک به شرح زیر است

جمع‌آوری مدارک و مستندات
تقدیم درخواست افراز به اداره ثبت اسناد و املاک
بررسی درخواست افراز توسط اداره ثبت اسناد و املاک
صدور دستور افراز توسط اداره ثبت اسناد و املاک
تفکیک ملک توسط اداره ثبت اسناد و املاک
صدور سند مالکیت مفروز برای هر یک از شرکاء
نکاتی برای افراز ملک

در صورت امکان، افراز ملک را به صورت داوطلبانه انجام دهید. این کار هزینه و زمان کمتری برای شما خواهد داشت.
در صورت نیاز به افراز ملک به صورت اجباری، یا داوطلبانه بهتر است از یک وکیل متخصص در امور حقوقی کمک بگیرید.

افراز ملک یک فرآیند حقوقی مهم است که می‌تواند مزایای زیادی برای شرکاء ملک داشته باشد. در صورت نیاز به افراز ملک، لازم است که از یک وکیل متخصص در امور حقوقی کمک بگیرید تا افراز ملک به صورت قانونی و اصولی انجام شود.

 

نحوه افراز ملک مشاع و مراجع صالح برای دعوای ملک مشاع چه مرجعی است؟

دادگاه عمومی حقوقی
اداره ثبت اسناد و املاک
در صورتی که شرکاء ملک به توافق برسند که ملک را به صورت مشاع یا مفروز تقسیم کنند، می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، درخواست افراز ملک را ارائه دهند. در این صورت، اداره ثبت اسناد و املاک اقدام به بررسی درخواست افراز و صدور دستور افراز ملک خواهد کرد.

در صورتی که شرکاء ملک به توافق نرسند و عده ای مخالف این باشند که ملک را به صورت مشاع یا مفروز تقسیم شود، خواهان افراز می‌توانند با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی، دعوای افراز ملک را مطرح کنند. در این صورت، دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات، در صورت احراز امکان افراز، دستور افراز ملک را صادر خواهد کرد.

 

نحوه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است ؟

طبق ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.

بنابراین، در صورتی که ملک مشاع دارای سند مالکیت باشد و جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، افراز ملک می‌تواند به دو صورت داوطلبانه و اجباری انجام شود.

افراز داوطلبانه

افراز داوطلبانه زمانی صورت می‌گیرد که تمام شرکاء ملک به توافق برسند که ملک را به صورت مشاع یا مفروز تقسیم کنند. در این صورت، شرکاء می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، درخواست افراز ملک را ارائه دهند.

افراز اجباری

افراز اجباری زمانی صورت می‌گیرد که شرکاء ملک به توافق برسند که ملک را به صورت مشاع یا مفروز تقسیم نکنند. در این صورت، شریک یا شرکای متقاضی افراز می‌توانند با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی، دعوای افراز ملک را مطرح کنند.

 

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است

مدارکی که برای افراز ملک مشاع که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است، لازم است، عبارتند از:

سند مالکیت ملک
صورتجلسه توافق شرکاء در صورت افراز داوطلبانه
دادخواست افراز ملک در صورت افراز اجباری
وکالتنامه در صورت مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک توسط وکیل
مراحل افراز ملک مشاع که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است

 

مراحل افراز ملک مشاع که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است، به صورت زیر است:

 

جمع‌آوری مدارک و مستندات

تقدیم درخواست افراز به اداره ثبت اسناد و املاک

بررسی درخواست افراز توسط اداره ثبت اسناد و املاک

صدور دستور افراز توسط اداره ثبت اسناد و املاک

تفکیک ملک توسط اداره ثبت اسناد و املاک

صدور سند مالکیت مفروز برای هر یک از شرکاء

 

افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است

مطابق با ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با دادگاه خواهد بود.

بنابراین، در صورتی که ملک مشاع دارای سند مالکیت نباشد و جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، افراز ملک می‌تواند به صورت اجباری انجام شود.

مدارک لازم برای درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است

مدارکی که برای درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است، لازم است، عبارتند از:

دادخواست افراز ملک
وکالتنامه در صورت مراجعه به دادگاه توسط وکیل
مراحل درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است

مراحل درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است

به صورت زیر است:

تهیه دادخواست افراز ملک

تقدیم دادخواست به دادگاه

بررسی دادخواست توسط دادگاه

صدور دستور افراز توسط دادگاه

تفکیک ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

صدور سند مالکیت مفروز برای هر یک از شرکاء

نکاتی در مورد درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است

در صورتی که امکان افراز ملک به صورت داوطلبانه وجود داشته باشد، این روش توصیه نمی‌شود.
در صورتی که امکان افراز ملک به صورت اجباری وجود داشته باشد، از یک وکیل متخصص در امور حقوقی کمک بگیرید.
نتیجه‌گیری

افراز ملک مشاع که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است، یک

---

فرآیند حقوقی است که می‌تواند مزایای زیادی برای شرکاء ملک داشته باشد. در صورت نیاز به افراز ملک، لازم است که از یک وکیل متخصص در امور حقوقی کمک بگیرید تا افراز ملک به صورت قانونی و اصولی انجام شود.

مواردی که باعث عدم امکان افراز ملک مشاع می‌شود

در برخی موارد، امکان افراز ملک مشاع وجود ندارد. این موارد عبارتند از:

عدم امکان تفکیک ملک به قطعات قابل افراز
وجود اختلاف بین شرکاء در مورد نحوه افراز ملک
وجود حقوق ارتفاقی در ملک که امکان تفکیک آن را غیرممکن می‌کند
در صورت وجود هر یک از این موارد، افراز ملک امکان‌پذیر نخواهد بود.

مراحل کارشناسی در افراز ملک
مراحل کارشناسی در افراز به شرح زیر است:

انتخاب کارشناس رسمی دادگستری
در ابتدا، شرکاء ملک باید یک کارشناس رسمی دادگستری با رشته تخصصی نقشه برداری را انتخاب کنند. کارشناس رسمی دادگستری، شخصی است که صلاحیت انجام امور کارشناسی را در مراجع قضایی و غیر قضایی دارد.

تودیع مدارک و مستندات
پس از انتخاب کارشناس رسمی دادگستری، شرکاء ملک باید مدارک و مستندات لازم را به کارشناس ارائه دهند. این مدارک شامل موارد زیر است:

سند مالکیت ملک
صورتجلسه توافق شرکاء در صورت افراز داوطلبانه
دادخواست افراز ملک در صورت افراز اجباری
**وکالتنامه در صورت مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک توسط وکیل
بازدید از ملک
کارشناس رسمی دادگستری باید از ملک مورد نظر بازدید کند تا مشخص شود که آیا امکان افراز ملک وجود دارد یا خیر. در صورتی که امکان افراز ملک وجود داشته باشد، کارشناس باید نحوه افراز ملک را تعیین کند.

تهیه گزارش کارشناسی
کارشناس رسمی دادگستری باید گزارش کارشناسی خود را تهیه کند و آن را به شرکاء ملک و دادگاه ارائه دهد. گزارش کارشناسی باید شامل موارد زیر باشد:

مشخصات ملک مورد نظر
نحوه افراز ملک
ارزش هر یک از قطعات تفکیک شده
صدور دستور افراز توسط دادگاه
در صورتی که دادگاه با نظر کارشناس رسمی دادگستری موافق باشد، دستور افراز ملک را صادر خواهد کرد.

تفکیک ملک توسط اداره ثبت اسناد و املاک
در صورتی که ملک قابل افراز باشد، اداره ثبت اسناد و املاک اقدام به تفکیک ملک خواهد کرد.

صدور سند مالکیت مفروز برای هر یک از شرکاء
پس از تفکیک ملک، اداره ثبت اسناد و املاک برای هر یک از شرکاء، سند مالکیت مفروز صادر خواهد کرد

مدت زمان کارشناسی در افراز

مدت زمان کارشناسی در افراز به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:

مشخصات ملک مورد نظر
وجود اختلاف بین شرکاء ملک
وجود حقوق ارتفاقی در ملک
در صورتی که ملک مورد نظر دارای شرایط پیچیده‌ای باشد، ممکن است مدت زمان کارشناسی طولانی‌تر شود.

آیا رای عدم افراز ملک قابل اعتراض است؟

بله، رای عدم افراز ملک قابل اعتراض است. در صورتی که شرکاء ملک با رای عدم افراز ملک مخالف باشند، می‌توانند ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رای، اعتراض خود را به دادگاه تجدیدنظر استان تقدیم کنند.

دادگاه تجدیدنظر استان، اعتراض شرکاء ملک را بررسی می‌کند و در صورتی که اعتراض را وارد تشخیص دهد، رای دادگاه بدوی را نقض و حکم به افراز ملک صادر خواهد کرد.

شرایط اعتراض به رای عدم افراز ملک

برای اعتراض به رای عدم افراز ملک، باید شرایط زیر وجود داشته باشد:

رای عدم افراز ملک باید از سوی دادگاه صادر شده باشد.
اعتراض باید ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رای، به دادگاه تجدیدنظر استان تقدیم شود.
اعتراض باید به صورت کتبی و مستند باشد

.
دلایل اعتراض به رای عدم افراز ملک

شرکاء ملک می‌توانند به دلایل زیر به رای عدم افراز ملک اعتراض کنند:

خطا در تشخیص کارشناس رسمی دادگستری
وجود اشتباه در محاسبات کارشناس رسمی دادگستری
عدم رعایت قوانین و مقررات در صدور رای عدم افراز ملک
نکاتی در مورد اعتراض به رای عدم افراز ملک

اعتراض به رای عدم افراز ملک باید توسط وکیل متخصص در امور حقوقی انجام شود.
در صورتی که اعتراض به رای عدم افراز ملک با موفقیت نتیجه بگیرد، ملک افراز خواهد شد.

هزینه افراز ملک مشاع

هزینه افراز ملک مشاع به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:

نوع افراز ملک (داوطلبانه یا اجباری)
مشخصات ملک مورد نظر (مساحت، موقعیت، نوع ملک و غیره)
وجود اختلاف بین شرکاء ملک
وجود حقوق ارتفاقی در ملک
هزینه افراز ملک مشاع به صورت داوطلبانه

هزینه افراز ملک مشاع به صورت داوطلبانه به شرح زیر است:

هزینه کارشناسی: هزینه کارشناسی افراز ملک مشاع به ازای هر ده هزار ریال ارزش ملک، دویست ریال است.
هزینه ثبتی: هزینه ثبتی افراز ملک مشاع شامل هزینه صدور سند مالکیت مفروز برای هر یک از شرکاء است.
هزینه افراز ملک مشاع به صورت اجباری

هزینه افراز ملک مشاع به صورت اجباری به شرح زیر است:

هزینه کارشناسی: هزینه کارشناسی افراز ملک مشاع به صورت اجباری مشابه هزینه کارشناسی افراز ملک مشاع به صورت داوطلبانه است.
هزینه دادرسی: هزینه دادرسی افراز ملک مشاع به صورت اجباری شامل هزینه دادخواست، هزینه حق‌الوکاله و هزینه کارشناسی است.
هزینه ثبتی: هزینه ثبتی افراز ملک مشاع به صورت اجباری مشابه هزینه ثبتی افراز ملک مشاع به صورت داوطلبانه است.
نکاتی در مورد هزینه افراز ملک مشاع

هزینه افراز ملک مشاع باید توسط شرکاء ملک پرداخت شود.
هزینه افراز ملک مشاع قابل استرداد نیست.
در صورتی که ملک دارای شرایط پیچیده‌ای باشد، هزینه افراز ملک مشاع بیشتر خواهد بود.

راه‌های کاهش هزینه افراز ملک مشاع

برای کاهش هزینه افراز ملک مشاع، می‌توان اقدامات زیر را انجام داد:

افراز ملک به صورت داوطلبانه
توافق شرکاء ملک در مورد نحوه افراز ملک
انتخاب کارشناس رسمی دادگستری با قیمت مناسب
استفاده از خدمات مشاوره حقوقی برای پیگیری مراحل افراز ملک

املاک غیر قابل افراز چه املاکی هستند؟

املاک غیر قابل افراز املاکی هستند که امکان تقسیم آن‌ها به قطعات قابل افراز وجود ندارد. این املاک به دو دسته تقسیم می‌شوند:

املاک غیر قابل افراز به لحاظ قانونی: این املاک به موجب قانون قابل افراز نیستند. به عنوان مثال، زمین‌های موقوفه و اراضی ملی جزو املاک غیر قابل افراز به لحاظ قانونی هستند.
املاک غیر قابل افراز به لحاظ عملی: این املاک به لحاظ عملی قابل افراز نیستند. به عنوان مثال، ملکی که دارای حقوق ارتفاقی متعدد باشد، به لحاظ عملی قابل افراز نیست.
مواردی که موجب غیر قابل افراز بودن ملک می‌شود

موارد زیر موجب غیر قابل افراز بودن ملک می‌شود:

وجود حقوق ارتفاقی در ملک: حقوق ارتفاقی، حق استفاده از ملک دیگری است. به عنوان مثال، حق عبور و مرور از ملک دیگری، حق انشعاب آب و برق از ملک دیگری و غیره. در صورتی که ملکی دارای حقوق ارتفاقی متعدد باشد، امکان افراز آن وجود ندارد.
عدم امکان تفکیک ملک به قطعات قابل افراز: در صورتی که ملکی به گونه‌ای باشد که امکان تقسیم آن به قطعات قابل افراز وجود نداشته باشد، غیر قابل افراز است. به عنوان مثال، ملکی که دارای مساحت بسیار کوچک یا بسیار بزرگ باشد، غیر قابل افراز است.
وجود اختلاف بین شرکاء ملک: در صورتی که شرکاء ملک در مورد نحوه افراز ملک اختلاف داشته باشند، امکان افراز ملک وجود ندارد.
راه‌های تشخیص املاک غیر قابل افراز

برای تشخیص املاک غیر قابل افراز، باید به موارد زیر توجه کرد:

مشخصات ملک مورد نظر
وجود حقوق ارتفاقی در ملک
امکان تفکیک ملک به قطعات قابل افراز
وجود اختلاف بین شرکاء ملک
در صورتی که یکی از موارد فوق وجود داشته باشد، ملک غیر قابل افراز است

تفاوت افراز و تفکیک

تفکیک و افراز دو اصطلاح حقوقی هستند که در مورد تقسیم املاک به کار می‌روند. تفاوت اصلی بین تفکیک و افراز در این است که تفکیک تقسیم ملک است، اما افراز تقسیم ملک به نسبت سهم شرکا است.

تفاوت تفکیک و افراز در جدول زیر خلاصه شده است:

ویژگی تفکیک افراز
معنا تقسیم ملک به قطعات کوچکتر تقسیم ملک به نسبت سهم شرکا
طرفین مالک شرکا
امکان انجام برای املاک مشاع و مفروز برای املاک مشاع
روش انجام توسط مالک توسط دادگاه
نتیجه صدور سند مالکیت مفروز برای هر یک از قطعات صدور سند مالکیت مفروز برای هر یک از شرکا

تفکیک

تفکیک عبارت است از تقسیم ملک به قطعات کوچکتر. تفکیک می‌تواند برای املاک مشاع و مفروز انجام شود. در صورتی که تفکیک برای ملک مشاع انجام شود، هر یک از قطعات مفروز به نسبت سهم شرکا به آن‌ها تعلق می‌گیرد.

برای انجام تفکیک، مالک ملک باید درخواست تفکیک را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهد. اداره ثبت اسناد و املاک پس از بررسی درخواست، در صورتی که ملک قابل تفکیک باشد، دستور تفکیک را صادر می‌کند. پس از صدور دستور تفکیک، اداره ثبت اسناد و املاک اقدام به تفکیک ملک خواهد کرد.

افراز

افراز عبارت است از تقسیم ملک به نسبت سهم شرکا. افراز تنها برای املاک مشاع قابل انجام است. در صورتی که افراز ملک امکان‌پذیر نباشد، ملک غیر قابل افراز محسوب می‌شود.

برای انجام افراز، شرکا ملک باید درخواست افراز را به دادگاه ارائه دهند. دادگاه پس از بررسی درخواست، در صورتی که ملک قابل افراز باشد، حکم افراز را صادر خواهد کرد. پس از صدور حکم افراز، کارشناس رسمی دادگستری اقدام به تفکیک ملک خواهد کرد.

نتیجه‌گیری

تفکیک و افراز دو روش برای تقسیم املاک هستند. تفکیک تقسیم ملک به قطعات کوچکتر است، اما افراز تقسیم ملک به نسبت سهم شرکا است. افراز تنها برای املاک مشاع قابل انجام است